中国房地产渐入寒冬;河南房地产大佬抱团取暖

蒙面财经Maskfinance 阅读:3756 2020-09-22 19:32:51

蒙面财经朋友们好!

之前我有一期节目叫《一叶知秋,中国房地产渐入寒冬》,在那期节目中我跟大家分享了天津房价的下跌乃至北方整体房价的低迷,还没过去几天,河南又报了一件很有意思的事,9月17号河南省房地产大佬们开了一个闭门会,在闭门会上大佬们达成了一个非常强硬的共识,核心就是三个字“不降价”。

9月17号闭门会是河南省房地产业的商会召集的这个商会,参会的一共有30来家房地产企业,大部分都是河南省本土的龙头房企,也有几家全国性的一线房企。这30来家的龙头房企你不要小看,基本上决定了河南商品房的一个供给,参会的这30来家公司合起来就占据了2019年河南省全省房地产销售额的56.4%的比例。

接下来给大家看一个排名,是2020年河南省本土房企销售金额20强企业,在2020年1~8月,第一名的建业地产销售了396.2亿元,第二名的正商集团销售了223亿,第三名的康桥集团196亿,后面基本都不到百亿,而且越往后越小,集中度是肉眼可见的,前三名的集中度非常高,如果是前20名里面集中度也很高。

会议本来是个闭门会,但是商会官方微信公众号还是很开心的把大家达成了一致的共识给发表了。这个共识说降价促销对整个行业发展的弊大于利,所以号召大家带头不要降价,而且不降价还给了4点理由。

// 1

降价会使已经购房者的资产缩水,可能导致部分人出现过激的维权行为,比如说打砸售楼处,不利于社会的稳定。

// 2

房价的大起大落,对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都造成巨大的影响。

// 3

可能会造成一大批的房企倒闭,缺少资金和土地储备的中小型企业很难活下来,一旦倒闭会导致烂尾楼增加,资金链断裂可能导致债务危机的爆发。

// 4

消费者普遍存在买涨不买跌的心理,即使降价房企也难以达到预期目标。

总之,4个理由都指向了降价弊大于利,最好都不要降价,而且是一致行动不要降价。

在河南整个房价低迷的一个当下,河南省的龙头企业选择了价格垄断,带头不降价,先不说违不违反《反垄断法》是否构成价格操纵行为,就光是策略能不能凑效都要打一个大问号。

其实大小房地产商的利益是高度不一致的,像恒大房地产资金比较雄厚,又有银行的支持和当地政府的支持,能扛相当一段时间,但是其他的中小房地产商就未必,如果为了求生存,那必然就要抢跑。如果说不降价也是个死,降价也是个死,但是如果降价万一能够出货,能够清库存,也许还有活的生机。

大家知道河南省排名前两名的建业集团和正商集团,之所以不降价也是因为19年当时追的地王买了很多地,像2019年5月24日,建业集团在开封,以单价656万元每亩,总价5.6亿元,楼面价3939元每平米的价格,在开封新区拿了商住用地的地王,正商集团2019年也有大量的拿地,所以对他们来说如果一降价可能就变成亏本的买卖了。

我们来再看一下河南省全省的整个房地产的一个情况,我们先看这张地图,这是河南房价的一个地图,可以看到河南房价排名前三的最高的是郑州市,均价是13,000,接下来第二名是洛阳,洛阳已经破万了,原来还在1万以上,现在只有9900,第三就是南阳。

大家知道河南是一个人口大省,仅次于山东和广东的排名第三的人口大省,山东和广东的人口都在1亿以上,河南是不到一个亿9400多万。在河南省里人口最多的就是郑州和南阳,常住人口人口基本都在1000万以上。

河南其实是当之无愧的一个人口大省,当然它也是人口流出的大省,这是河南房价的一个概况,可以看到除了其实郑州、南阳和洛阳其他房价基本都五六千,跟沿海的发达城市的三四线城市是没法比的。

接着我们再看一下中国房价行行情网对18个城市的一个统计,可以看到在这18个城市里面有13个城市,8月份房价都是环比下跌的,环比下跌最多的像驻马店、信阳,还有平顶山环比都下降了5%点多,甚至6%点多,这个比例不算小了。同比还稍微好一点,环比上涨的也就只有5个城市,所以大部分城市在8月份房价都是下跌的。

接着再看一下两个典型城市的代表,一个是洛阳,洛阳3~8月份的房价是一路下行,从10,471一路下行到8月份的9943元每平米,郑州就是更是下滑了,从3月份的14,653下滑到现在的13,885。

整体来房价其实大家从两个图可以看出来,从5月份房价进入一个拐点就开始下行,一直到现在,包括我们去看房价的关注房价人的数量和供给的比对,你可以看到蓝线关注度是越来越下降,供给是持平的,但关注度的下降说明看房看得比较少,大家关注的比较少,意味着9月份可能房价依然是下跌的。

其实整个河南的房价的下跌,包括我之前讲的天津的房价的下跌,它都是整个北方城市,包括广茂这种三四线城市房价下跌的一个缩影,河南省房地产大佬们寄希望于这种一致不降价来维护市场的预期其实是比较难的,同时我认为这不是一个聪明的做法。应该多看一看他们的老乡,河南老乡爱马仕大哥。

爱马仕大哥作为登上天安门城楼的男人,不是没有道理,3月初的时候就定下来了,明确三个战略,高增长/控规模/降负债,核心就是通过销售的高增长来带动回款的高增长,从而大幅降低有息负债。

我们知道在3月份疫情刚刚有所缓和的时候,恒大就开始搞了轰轰烈烈的75折的活动,回笼资金,可以说觉悟非常高。今年9月7号的时候,恒大又再次宣布全国的楼盘直接打7折,而且明确要求冲刺金九银十,也就是9月和10月两个月要实现2000亿的销售额,非常庞大的一个销售额目标。

不知道大家还记不记得,当年在2018年的时候,金九银十爱马仕大哥也宣布在全国范围内所有的项目全部打9折,在2019年的在2018年的9月和10月,金九银十他完成了1734亿的销售额,创造了单月销售903亿元的最高纪录,到目前纪录还没有被打破掉。

再看一下今年的金九银十怎么样,所以说可以看到恒大的觉悟很高,房地产杠杆的三条红线一出,马上就开始打7折,开始抢夺现金流,顺带他偿还了年底到期的美元债务。

中国恒大发了一个公告,为了降低债务水平和融资成本,公司将提前偿还15.65亿的美元债,折合人民币是106亿元,而且长债的规模创下了香港资本市场的新纪录。

大家也知道现在人民币汇率比较好,从3月份以后一路升值升到6756.8可以说升值了很多,恒大在这个时候选择偿还美元债其实是比较划算的,可以用少量的就是更少的人民币偿还更多的美元,可以降杠杆也降负债,同时也利用人民币的升值的走势,还是非常聪明。

接着我们再说一下全国的房地产的一个情况。也是非常关键,可能印证了我之前节目的就是房地产终极命运三部曲里面的结论,结论我先不说,卖个关子,大家可以去三部曲中找这个结论。

讲中国经济宏观面我们先来回顾一下,上一期节目里面我讲到了一个重要的房地产数据,这个数据就是2008年到2019年全国房地产商品房的销售面积和销售额。

之前让大家记住一个数字,就是15万亿,2019年第一次突破了15万亿的销售额,突破10万亿是在2016年,当时涨价去库存政策之后,销售额一跃冲上了10万亿,结果没想到高了以后还有更高,到了2018~2019冲破15万亿元的销售额,所以15万亿是一个非常值得铭记的数据。

因为今年2020年看样子是要回撤了,2019年可能是中国房地产前无古人后无来者的一个销售额的高峰。

接着我们就看一下最近截止到1~8月份中国经济宏观面的一些数据,看一看这拉动经济的三驾马车,到底哪个马车出了问题,对房地产又会构成怎样的影响。看一下进出口总额,

进出口还是相对比较健康的,从2月份当时还是-9.5,一直到8月份以后,累计增速指的是1~8月份,1~8月份基本已经恢复到-0.6了,基本跟去年持平,没有太大的受伤。

今年的出口整体来讲还是不错的,尤其是在货物贸易的出口,我们抢占了别的国家出口商很多份额,贸易占了很多顺差,再加上今年出国旅游/出国接受教育/出国买买买这些都比往年有所减少,所以说整个节省下来的贸易顺差,节省下来的外汇储备比往年也就更多更好。出口这一块是没有问题的,还是比较坚韧的。

再看一下投资,投资我们由强往弱看,可以看出来谁在谁的头顶上,谁可能压迫了谁,最强的就是房地产开发投资增速。

房地产开发投资的增速,从2020年1~2月份还是-16.3%,在复工以后迅速恢复,到了6月份累计增速已经转正了,是以第一个转正的经济数据。像消费其他的投资数据基本在6月份的时候累计增速还没有转正,但是房地产开发投资增速一马当先已经转正了,1~8月份的时候它已经同比增长了4.6%,而是所有经济数据里面最好的一个数据。

全国的基础设施建设投资这块的投资,也可以看到恢复的非常快,从1~2月份还是-30.3%,到了1~8月份的时候已经恢复到-0.3%了,基本上跟去年已经快持平了,所以说这个数据也是不错的。

投资里面第三个数据就比较弱了,这是全国制造业同比投资的一个增速。可以看到从2020年1~2月-31.5%,一直到现在依然是-8.1%,同比的累计增速,说明它恢复的很缓慢,恢复的状况也不是很好。

制造业的投资,尤其是民间制造业的投资,这些年一直都不是很兴旺或者说不是很有动力。民间制造业的投资都是负的,核心的原因是终端的消费的不旺盛直接导致了制造业的投资也不旺盛,制造业的投资投下去以后怕没有需求,所以企业家比较谨慎。

最后我们就看一下最弱的一个数据,全国社会消费品零售总额。数据大家可以看到在2020年的1~8月份到现在为止还是-8.6%,非但不可能全年转正,而且它还是一个大幅的负增长。

大家看到这个结构,社会消费品零售总额大幅下滑,恰好是印证了消费的孱弱,也就是居民收入的这种乏力。因为没有旺盛的需求,所以制造业的投资恢复也不好,所以这两个是相关的。全国社会消费品零售总额的-8%和制造业的-8.1%它俩是比较吻合的。

投资这块比较好的数据是房地产商和主导基建投资的政府部门,他们是比较有钱的,老百姓的手里可以说是最穷的。

从省吃俭用为了积累买房的首付,到现在大面积的城市,尤其是广袤的三四线城市和北方城市开始出现房地产销售的走弱,也就正好反映了老百姓省吃俭用也费劲了,举债扛鼎/为国接盘也乏力了,最终指向了房地产终极命运三部曲里面所揭示的最终宿命。

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