11月17日蛋包饭公寓北京总部门口,数百人维权

全国党媒信息公共平台 阅读:67917 2020-11-19 08:01:26

资料来源:海外网

最近岛叔收到了很多私人信件,反映了在长租公寓平台上遇到的坏事。

租赁人说:平台欺诈租赁人的租金,业主要赶走正常支付租金的租赁人,房东说:平台收到租赁人一年的租金,只支付房东一月的租金,最后的钱等不及很长时间,不能赶走租赁人。

此时,长租公寓的头部玩家蛋包公寓陷入漩涡。11月16日,CEO被调查,房东租客两人吃,表现困难,数百人聚集公司总部维权后,媒体称蛋壳或宣布破产。该公司后来回答说,公司确实遇到资金困难,积极处理,答应决不跑。

今年以来,长租公寓的消息不断。仅7~8月,就有20多家长租赁公寓的项目出现问题的9月,深圳爱租赁公寓、美居公寓、鹰公寓、乐居公寓等5家长租赁公寓公司被指控无家可归。

蛋壳态度(图源:中央电视台)

2018年8月20日,杭州长租公寓品牌鼎家宣布经营不善资金断裂,公司停止运营,数千名租户和房东立即与消费金融机构发生纠纷。此后半年,10多名家长租赁公寓经营者出现类似情况,影响了数万租赁客人。

租赁人不能经营就好了。为什么租赁人和金融机构发生了纠纷?

问题是租金贷款。在这种模式下,租赁人不仅从长租公寓租赁,还与长租公寓合作的金融机构签订了贷款合同的金融机构为租赁人一次支付全年的房租,租赁人每月向金融机构偿还贷款。

看起来很美。租客免除一年的房租压力,房东和公寓一次收到全年的租金,获得资金,金融机构也可以增加客户,吃利息。

事实并非如此。据中原房地产首席分析师张大伟介绍,现在的长租公寓是吃差额的二手住宅,很多长租公寓企业已经不是租赁企业,而是标准的金融企业。

《财经》杂志报道的这个案例,深圳老板通过鹰找房子管理租赁住宅,约定每月租金7100元,租赁人看到的实际月租金不足4600元。引进租金贷款后,鹰可从租赁客户/金融机构获得约5。5万元资金,每月向房东支付7100元。

租客每月4600元,房东每月7100元,不赔偿吗?

不仅不赔偿,还获得资金,获得时间差。按月收支肯定赔偿,但每月收5。5万,支付7100,不是很赚钱吗?只要客人不断,就不用担心付不起房东的钱。

这种做法使鹰在短时间内占领住宅来源和租赁人,迅速扩张,或者通过经营现金池实现更多套期保值。

张大伟说,一些运营商将房主的预期租金通过平台项目转移到公司名下,企业实权者可以自由使用,玩期限套期保值。

景晖智库首席经济学家胡景晖分析,长租公寓企业获得资金,扩大规模,但杠杆率高,资金压力大,行业下行时有资金崩溃的风险。如果企业把资金用于贷款和股票交易,风险只会更大。

11月17日蛋包饭公寓北京总部门口,数百人维权(图源:《中国经济周刊》)

现在的蛋包饭公寓,扩张模式、资金链的状态和很多濒危企业有很多相似之处。可以看到三组数据

一是扩张速度:2015年至2019年,蛋包饭运营的房间数量从2434间增加到43间。83万间,复盖所有一线城市和二线热点城市。速度很快。

二是资产负债:蛋包饭去美国招股书和年报数据显示,成立以来公司一直没有利润。

2017-2019年连续三年净亏损,累计亏损63亿元,税前利润率分别为-41。36%,-51%。2%,-48%。24%。今年3月,蛋包饭上市后的第一份财务报告显示,截至2020年第一季度,公司资产负债率达到97。06%,远远超过行业警戒线。

三是现金流:2017-2019年,公司经营活动产生的现金流为-11460万元、-11620万元、-119120万元,长期为负。

也就是说,蛋包饭公寓规模越大,损失越大,损失额达到收入的50%左右。根据明斯基的三种融资类型(对冲融资、投机融资、庞氏融资),这已经构成庞氏融资,必须不断偿还旧资产或出售资产,堵住债务的漏洞。这也意味着一旦现金流入不足以覆盖流出,即资金崩溃的风险。

这种模式可以玩这么长时间,重要的是高支付低,长支付短。与上述情况相似,租赁人的租金每年交给公寓,公寓每月交给房东,只要时间差扩大资金池的资金池有钱,就可以继续吸引住宅来源。

租金贷款在蛋包饭公寓的资金池占有重要地位。其招股书显示,截至2019年前第三季度,蛋壳租金收入占总租金收入的67%。9%。

这么高的比例意味着,如果新租户不以租金贷款的形式提前支付房租,现金流就会中断。

现金流问题不仅仅是蛋壳。据机构统计,2020年上半年,媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓达到了84家。受疫情影响,长租公寓入住率下降,租金收入下降,资金链问题急剧扩大。

工商平台天眼调查最近发表的《房地产行业企业数据报告书(2020)》显示,全国约有170家长期租赁公寓相关企业被取消或取消,约占相关企业总量的15%,约有22%的长期租赁公寓相关企业曾经或现有经营异常,约有5%的企业受到行政处罚或严重违法行为。

租赁贷款模式(图源:中央电视台)

目前,除了少数集中式长期租赁公寓外,包括蛋壳在内的大多数长期租赁公寓都属于分散式公寓,起着二房东的作用——运营商不自持房地产,从个人房东那里收到房间,简单装修后租赁,每月向业主支付房费,每年向租赁客人收取房租,从中赚取差额。

这种模式很难获利。戴德梁行2019年行业报告指出,分散式长租公寓企业的租赁、装修、运输成本约占总成本的80%,行业平均收益率难以超过2%。同时,这样的企业很难融资。因为没有多少自己的资产,相比之下,背靠开发者、拥有土地、拥有房地产的重资产租赁公寓的企业容易获得融资。

经营模式先天不足,是企业的问题。对普通人来说,租房要考察企业资质,审查经营数据,判断是否有资金链风险,决定是否租房这个要求不是太高了吗?

的确,如果经营者破产或跑步,最终被困的是租赁人:房东没有得到每月的租金,只能回收房子的租赁人无处不在,但租赁贷款然背着,必须每月支付。

这让岛叔叔想起了去年10月,老字号英语教育机构韦博英语关闭了很多店铺,成千上万的学生受到了影响。企业经营不善也可以。重要的是,这些学生大多被机构劝说,从金融机构申请了数万元的研修贷款,结果机构破产,学生没有退款,但贷款还没有错。

无论是研修贷款还是租金贷款,都瞄准囊中羞涩、有资金压力的年轻人,瞄准事先获得资金,在资金池玩扩张游戏的金融课程,最终风险转嫁给消费者。这个好吗?非常糟糕。

国家政策提倡的是鼓励业主改造空房,增加租赁市场的住房来源。市场有长期需求,但行业混乱需要规范。

今年9月,住宅建设部发布《住宅租赁条例(征求意见稿)》,监督措施达到60多条,将长租公寓高收入低租赁长收入短租赁租金贷款等高风险经营行为纳入监督管理的杭州等地,住宅租赁企业向房东支付的租金和向租赁客户支付的租金、押金和利用租金贷款获得的资金,必须支付租赁资金专用存款账户的管理,部分资金必须作为风险预防管理金冻结。

同时,各地也为房屋租赁企业提供金融、税收、土地优惠,支持合法正规企业完善经营,不禁止长期租赁公寓的经营模式。业内人士认为,一定程度的高收入、低收入和短收入是企业灵活经营的体现,租金贷款本质上是消费贷款。重要的是将风险控制在合理的范围内,规模扩展速度必须与风险管理能力一致。

毕竟,某种商业模式的创新、短时间内的繁荣,最终只有少数人获利的结果和负面效果由社会承担。

房屋租赁(图源:网络)

文/云中歌

来源/侠客岛

责任编:专横嘉翼、张婧妍

声明

声明:转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益,请作者持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢。

发表评论